良田美景湯家山。

　　一條新修的山間小路曲徑通幽，平整連片的空地上推土機正在忙碌。周?chē)窳汁h(huán)抱，寂靜中只有鳥(niǎo)鳴清脆。

　　這座名叫花溪谷的小山谷，百米外就是319國道，10分鐘就可以上高速?；ㄏ扔腥龡澝袼拚趧?dòng)工建設，幾年后將成為桃花源高端民宿的集中地。

　　11月11日，常德市桃花源旅游管理區桃花源鎮湯家山村、常德市歸園居農宅鄉村旅游專(zhuān)業(yè)合作社理事長(cháng)張小桃向記者介紹時(shí)感慨：“如果沒(méi)有推行農宅改革試點(diǎn)，像花溪谷這樣集中連片開(kāi)發(fā)民宿幾乎是不可能的?！?/p>

　　張小桃所說(shuō)的“農宅改革”，即湖南省宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”及農宅合作社改革試點(diǎn)。2018年12月26日，湯家山村在全省率先啟動(dòng)這一改革試點(diǎn)工作。

　　改革進(jìn)行兩年，紅利正在釋放。隨著(zhù)湯家山村以農村宅基地“三權分置”為基礎、以歸園居農宅合作社為平臺、以“合作社 公司 農戶(hù)”為主要模式的改革推進(jìn)，湯家山農家樂(lè )和特色民宿正在走向集群化、規?；?，一幅村莊美、產(chǎn)業(yè)興的鄉村振興畫(huà)卷正在徐徐鋪開(kāi)。

　　三權分置 ，抽絲剝繭解“麻紗”

農宅變驛站。

　　湯家山村緊鄰桃花源風(fēng)景名勝區，國道319穿村而過(guò)，山水相依，景色怡人，吸引了不少投資者的眼光。

　　多年來(lái)，由于農民大批外出務(wù)工，全村宅基地空置率達10%，空房率高達70%。農村閑置房成為了投資者眼中的“香餑餑”。

　　“三權分置前，農戶(hù)的閑置房只能和投資者私下協(xié)商。既引不來(lái)好項目，又容易扯‘麻紗’?！睆埿√腋嬖V記者，由于缺乏法律保障，矛盾糾紛頻出，租戶(hù)生意不好時(shí)容易欠債“跑路”，生意好時(shí)農民又會(huì )臨時(shí)要求漲租。

　　“三權分置”改革，將宅基地資格權由農戶(hù)享有，房屋使用權按照誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則由投資者享有，使用權由村集體享有。每一項權利都能獲得確權頒證的法律保障。這樣的利益分配，保證了村集體和農戶(hù)收入，保障了投資者的權益，也給村民們吃下了“定心丸”。

　　2018年12月26日，領(lǐng)到全省第一本“三權分置”不動(dòng)產(chǎn)權登記證的向建香，把使用權證交給了合作社。

　　她給記者算了筆賬：閑置的舊屋263.68平方米，加上179.7平方米的宅基地，她每年可從合作社獲得租金6000多元。像向建香一樣，入社成員瞿丕生、劉雨娥等也把自家閑置農宅委托租賃給歸園居合作社，簽訂了10年流轉協(xié)議。

　　合作社將3戶(hù)閑置農房出租給市自行車(chē)協(xié)會(huì )、足球協(xié)會(huì )等，打造青少年活動(dòng)營(yíng)地，每年收取租金2萬(wàn)元。

　　搭建平臺 ， 沉睡農宅“變閑為寶”

“歸園居”首批入社經(jīng)營(yíng)戶(hù)竹林棲閑農莊。

　　在湯家山村采訪(fǎng)，隨處可見(jiàn)“歸園居”的品牌印記。

　　中午時(shí)分，記者走進(jìn)標有“歸園居”6號的竹林棲閑農莊。小院里停滿(mǎn)了車(chē)，一樓的大廳里坐滿(mǎn)了客人。40多歲的莊主田金娥煮擂茶、擺壓桌，忙得不亦樂(lè )乎。

　　“我是‘歸園居’首批入社的經(jīng)營(yíng)戶(hù)?！碧锝鸲鹫f(shuō)，合作社成立后，完成了鄉村旅游健身游步道及多條旅游線(xiàn)路的修建改造;按“一戶(hù)一品”的要求，量身為經(jīng)營(yíng)戶(hù)們定制了改造方案，改造升級了經(jīng)營(yíng)環(huán)境和配套基礎設施。桿線(xiàn)入地、統一招牌、統一庭院綠化改造、增加公用WIFI布點(diǎn)……“環(huán)境更美，生意更好了?！?/p>

　　湯家山農宅基地改革進(jìn)程中，常德市歸園居農宅鄉村旅游專(zhuān)業(yè)合作社(以下簡(jiǎn)稱(chēng)歸園居合作社)應運而生。合作社制定了宅地流轉制度、監督評級機制等一系列操作辦法。目前，全村有自愿入社農戶(hù)24家，發(fā)展入社經(jīng)營(yíng)戶(hù)13家。

　　按照房屋閑置、建房資格閑置、宅基地閑置三類(lèi)情況，歸園居合作社建立了農宅動(dòng)態(tài)信息庫，查實(shí)全村共有閑置房屋16戶(hù)、閑置建房資格35戶(hù)、閑置宅基地12戶(hù)、一戶(hù)多宅的25戶(hù)、可復耕的60戶(hù)，總面積21893平方米。

　　摸清了農宅“家底”，合作社牽頭統籌全村閑置資源，推出三種模式，搭建起公益性質(zhì)的閑置農宅流轉平臺，并探索宅基地復墾入市。2019年，合作社整合54戶(hù)空閑宅基地指標實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，生成了土地指標入市出讓。曾經(jīng)空置、低收益的農宅，在合作社與投資者的精心裝扮下，成為了“聚寶盆”。

　　鼓勵有意愿的農戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)。合作社統一開(kāi)展品牌推廣、統一分配客源、統一提供公共服務(wù)，鼓勵村民依托自有農宅院落發(fā)展民宿、餐飲等，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作，打造健康養生基地、藝術(shù)創(chuàng )作中心、田園綜合體等鄉村旅游特色示范點(diǎn)。

　　鼓勵有資源的農戶(hù)委托租賃。合作社單獨、或與專(zhuān)業(yè)營(yíng)運公司、民間資本合作，租賃村內閑置農房，實(shí)施標準化改造，規范了標示標牌，做好外觀(guān)美化和屋內裝修，發(fā)展休閑度假、養老養生、餐飲住宿等產(chǎn)業(yè)。

　　鼓勵有資格的農戶(hù)集中流轉。落實(shí)宅基地集體所有權，維護農戶(hù)依法取得的宅基地使用權，合作社以支付租金的形式統一收儲有資質(zhì)但暫未建房的資格權，由合作社實(shí)施集中開(kāi)發(fā)。目前，已明確可流轉的建房資格29個(gè)，共5660平方米。合作社已流轉8戶(hù)社員閑置宅基地資格，用于集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿;與農戶(hù)簽定了20年的流轉協(xié)議，每戶(hù)村民可獲得租金收益4萬(wàn)多元。

　　整合資源，演活鄉村振興“一臺戲”

歸園居農宅招商推介。

　　“湯家山區位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)越，特別適合度假休閑旅游，尤其適合民宿業(yè)發(fā)展?！币讶腭v湯家山村的湖南有戲傳媒項目主管劉少燕說(shuō)。今年4月8日，湖南有戲傳媒正式接手湯家山村歸園居農宅租賃托管運營(yíng)項目。湖南有戲傳媒是一家旅游營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)公司，是張家界多家知名民宿幕后“操盤(pán)手”。

　　目前，圍繞湯家山民宿項目的包裝、運營(yíng)已經(jīng)啟動(dòng)：完成了花溪谷民宿前期規劃定位;開(kāi)通了“桃花源里有個(gè)家”的微信公眾號，重點(diǎn)推介湯家山的山水資源和民宿產(chǎn)業(yè);制作了專(zhuān)題宣傳片在騰訊等視頻網(wǎng)站發(fā)布……劉少燕說(shuō)，已有好幾批客人來(lái)實(shí)地洽談，花溪谷的民宿集群建成后，公司將負責前期的包裝、維護、運營(yíng)。

　　農宅改革的最終目的，是喚醒沉睡的土地資源，激活鄉村發(fā)展的內生動(dòng)力。湯家山村農宅改革的同時(shí)，桃花源旅游管理區多方整合政策、資金、力量、市場(chǎng)等資源，為改革試點(diǎn)保駕護航，把鄉村振興大戲唱得愈加精彩。

　　桃花源旅游管理區相繼制定了湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農村閑置房屋界定的使用條件、租賃建設條件，規范流轉交易的合同條款及合同調解程序;統籌安排農宅改革專(zhuān)項基金，整合村鄉村振興資金，集中財力推進(jìn)農宅改革項目。實(shí)施以獎代投，開(kāi)展閑置農宅激活示范戶(hù)評選，對激活閑置農宅成效明顯的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行獎補;對接農商銀行開(kāi)發(fā)全省第一個(gè)“農宅貸”金融產(chǎn)品，2020年8月發(fā)放了全省第一筆農宅貸資金12萬(wàn)元。

幸福家園湯家山。

　　推出“共享桃花源”的概念，對接旅行社100多家，定期舉辦“送客入村”“下鄉看房團”“民宿體驗營(yíng)”“鄉村美拍賽”等活動(dòng)。兩年來(lái)，湯家山村年游客接待量超過(guò)10萬(wàn)人次，吸引了200多人回村創(chuàng )業(yè)。

　　“山泉農家”的經(jīng)營(yíng)業(yè)主李姣就是其中之一。她大學(xué)畢業(yè)后在廣州工作了7年。因為看到家鄉的發(fā)展前景，她辭掉工作回鄉開(kāi)了一家擂茶館。擂茶館的飯菜用柴火灶烹制，店里掛著(zhù)李嬌自己畫(huà)的油畫(huà)，擺著(zhù)休閑藤椅。近兩年，小店每年接待游客上萬(wàn)人次，年經(jīng)營(yíng)收入約30萬(wàn)元。

　　“通過(guò)農宅改革 ，盤(pán)活了閑置資源，吸引了社會(huì )資本，村集體經(jīng)濟有了源頭活水，村民是最終的受益者?！碧一ㄔ绰糜喂芾韰^黨委書(shū)記、管委會(huì )主任伍彩霞告訴記者，隨著(zhù)歸園居農宅鄉村旅游專(zhuān)業(yè)合作社的擂茶博物館和花溪谷民宿集群的建成，湯家山村的發(fā)展將步入新臺階。

　　記者 葛輝文 孫瑋懌 通訊員 小毛 湖南日報記者 周勇軍 文/圖