臨汾新聞網(wǎng)訊 大家可能聽(tīng)說(shuō)過(guò)借名買(mǎi)房，也知道借名買(mǎi)房不是很靠譜，但是借名買(mǎi)房的具體風(fēng)險有哪些您知道嗎?現在很多人因為出于規避購房資格等目的，還是會(huì )冒著(zhù)風(fēng)險采取這樣的方式買(mǎi)房，導致糾紛不斷。為此，記者咨詢(xún)了山西堯之天律師事務(wù)所的閆靜律師，為大家詳細介紹借名買(mǎi)房的相關(guān)信息。

　　什么是借名買(mǎi)房

　　借名買(mǎi)房指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買(mǎi)賣(mài)合同，也無(wú)法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)。在此情況下，個(gè)別購房者采用了“借名買(mǎi)房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。

　　借名買(mǎi)房的主要原因

　　一是借名人不具備購房資格，購房政策中的“坎兒”使得有些人因不符合條件而無(wú)法購買(mǎi);二是購房人因年齡等原因無(wú)法辦理銀行按揭貸款，通常年齡較大、即將退休或尚有大額貸款未清償的人較難通過(guò)貸款申請;三是購房人意欲享受特定的購房?jì)?yōu)惠條件，如首套房?jì)?yōu)惠政策、限內部職工的特價(jià)房等。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬問(wèn)題

　　合同有效是實(shí)際購房人取得物權的前提條件。但就算借名購房合同有效，也不意味著(zhù)實(shí)際購房人一定能取得房屋的所有權。

　　房屋實(shí)際出資人承擔舉證責任，證明雙方對房屋產(chǎn)權歸屬已有約定，登記產(chǎn)權人僅被“借名”等事實(shí)。根據《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力，即當發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權屬爭議的情況下，除非有相反證據證明登記簿的記載確有錯誤，否則不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權利人將被推定為實(shí)際權利人。借名購房的實(shí)際購房人若想取得不動(dòng)產(chǎn)物權，需要提供充分的證據證明借名事實(shí)。

　　借名購房的房屋必須能夠辦理產(chǎn)權轉移登記。根據相關(guān)法律或政策規定，房屋必須是符合辦理產(chǎn)權轉移手續的規定，比如，若是借用他人購房資格購買(mǎi)的房屋，若借名人向法院起訴主張確認房屋所有權或者要求登記權利人配合辦理產(chǎn)權轉移手續的，訴訟過(guò)程中借名人必須是已經(jīng)符合購房條件，否則，法律不會(huì )支持訴訟請求。

　　借名人主張房屋所有權不得對抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人購買(mǎi)，善意第三人已經(jīng)過(guò)戶(hù)或者未過(guò)戶(hù)而請求法院判決出賣(mài)方履行過(guò)戶(hù)義務(wù)的情況下，法院應當支持。至于借名人與登記權利人之間的爭議，借名人只能基于債權請求登記權利人返還出資和承擔違約責任。

　　風(fēng)險防范及建議

　　借名買(mǎi)房存在極大的交易風(fēng)險，建議慎之又慎。根據《物權法》第十六條的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容的根據，當事人如要在訴訟中推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，證明標準極高。所以，雖然本案中作為實(shí)際出資人的原告贏(yíng)得了訴訟，但也是費了九牛二虎之力收集各種證據，這些證據不僅要證明存在合意借名買(mǎi)房的事實(shí)，而且要證明實(shí)際支付房款的事實(shí)，承擔巨大的舉證責任，稍有不慎即有可能敗訴，導致房財兩空。

　　鑒于當前房屋價(jià)值巨大，不是萬(wàn)不得已不要借名買(mǎi)房。不論借誰(shuí)的名義購買(mǎi)房屋，都建議委托專(zhuān)業(yè)的律師起草借名買(mǎi)房協(xié)議，約定清楚雙方的權利義務(wù)，并保存全流程的證據原件，包括但不限于首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時(shí)，一定要備注匯款用途“代本人(借名人)支付購房首付款”。

　　借名人符合過(guò)戶(hù)登記條件時(shí)，應及時(shí)將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，預防不必要的糾紛發(fā)生。在房屋符合交付使用條件時(shí)，應及時(shí)占有使用該房屋。

　　記者 李媛