上世紀30年代的大蕭條曾讓許多美國家庭無(wú)家可歸，于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為這個(gè)國家住房政策的基本目標。在此后的半個(gè)多世紀，美國政府不僅通過(guò)住房信貸、稅收減免等政策鼓勵人們購房，通過(guò)公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過(guò)合作建房和共有住房等途徑解決百姓住房問(wèn)題。這些政策措施的實(shí)施使美國的住房困難得到了緩解。 

但進(jìn)入新世紀尤其是小布什擔任總統后，美國的住房政策卻發(fā)生了變化，由以往多種措施并舉，轉向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長(cháng)阿方索·杰克遜來(lái)華，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“我就任時(shí)布什總統曾讓我減少美國的無(wú)房人口比例?！睘榱藞A美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”，政府不但放任金融機構發(fā)放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內的高風(fēng)險債券。那位住房和城市發(fā)展部部長(cháng)當時(shí)來(lái)華的目的，就是游說(shuō)中國購買(mǎi)美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險債券從全世界籌來(lái)的資金，一時(shí)間許多美國家庭圓了“房產(chǎn)夢(mèng)”。然而當那些原本就充斥著(zhù)風(fēng)險的金融工具終于引發(fā)了次貸危機，繼而又演化成波及全球的金融危機時(shí)，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓全世界都體驗了如同上世紀30年代的大蕭條。 

面對突如其來(lái)的危機，人們從金融視角查找原因，指出罪魁正是金融過(guò)度創(chuàng )新和放棄監管。其實(shí)，美國政府為了避免上世紀末的網(wǎng)絡(luò )泡沫可能帶來(lái)的經(jīng)濟衰退，竭力刺激住房消費、讓人們過(guò)度消費去圓“房產(chǎn)夢(mèng)”的住房政策也是導致這場(chǎng)危機的禍首。 

中國不可重復美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)” 

1998年，為了應對亞洲金融危機帶來(lái)的外部經(jīng)濟環(huán)境惡化，避免出口下降和經(jīng)濟下滑，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革，停止了福利分房、擴大了住房需求、拉動(dòng)了經(jīng)濟增長(cháng)。這與美國為了避免網(wǎng)絡(luò )泡沫破滅可能引致經(jīng)濟衰退，從而鼓勵人們去圓“房產(chǎn)夢(mèng)”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國那樣的金融工具來(lái)為其融資，所以還不可能招致次貸危機那樣的災難性后果。 

但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴大了需求、拉動(dòng)了增長(cháng)的同時(shí)，也在一定程度上帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴張和房地產(chǎn)泡沫的形成。住房分配貨幣化改革中，許多地方都出臺了鼓勵市民買(mǎi)房的優(yōu)惠政策，從而在很短的時(shí)間里中國城市住房的私有化率就超過(guò)80％。而小布什執政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個(gè)百分點(diǎn)，還不到70％。再從我國目前的住房保障看，多數城市還是以經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房為主，而這兩種保障方式其實(shí)也還是在鼓勵人們買(mǎi)房子。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，尚且無(wú)法去圓人人有房產(chǎn)的夢(mèng)，那么中國就更不可以重復美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”了。 

解決中國住房問(wèn)題的政策考量 

當今中國要解決好人民群眾的住房問(wèn)題并實(shí)現住有所居目標，必須吸取美國政府在住房政策上的教訓，并從國情出發(fā)制定出切實(shí)可行的相關(guān)政策。 

公共政策是保障基本人權、通過(guò)資源的再分配維護社會(huì )公平、實(shí)現社會(huì )穩定的政策。為了維護社會(huì )整體和長(cháng)遠利益，社會(huì )必須通過(guò)公共政策幫助那些依靠自身能力無(wú)法解決住房問(wèn)題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，所謂低收入人群，實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)競爭能力和財富積累能力的群體，因此也就不該通過(guò)“買(mǎi)”這種交易方式來(lái)滿(mǎn)足他們的住房需求，他們的住房需求應通過(guò)住房保障體系下的救助、援助，通過(guò)非競爭的社會(huì )再分配得以實(shí)現。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設應該是廉租房、貼租房和租金補貼等方式。而不可像小布什政府那樣，不切實(shí)際地鼓動(dòng)低收入人群都去借貸買(mǎi)房。 

產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰略方針及措施。但直到目前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策還有待完善，關(guān)于房地產(chǎn)準確的產(chǎn)業(yè)定位也有待明確。這些年來(lái)對房地產(chǎn)業(yè)一會(huì )兒“鼓勵”一會(huì )兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰略迷失有關(guān)。所以，從理論與實(shí)踐的結合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎上形成包括企業(yè)規模起點(diǎn)、工藝設備標準、房屋節能標準、金融信貸支持、外資進(jìn)入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問(wèn)題的迫切需要。 

宏觀(guān)政策是維護產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的穩定性政策，其短期對策性的調整政策，對房地產(chǎn)業(yè)的短期運行會(huì )產(chǎn)生重大影響。尤其在當前，為應對世界金融危機的影響，應當通過(guò)宏觀(guān)政策來(lái)防止、抵御和減輕危機對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。要把通過(guò)財政政策推進(jìn)保障性住房建設與通過(guò)貨幣政策擴大住房銷(xiāo)售統一起來(lái)；把維護國民經(jīng)濟穩定運行與滿(mǎn)足人民群眾合理的住房需求統一起來(lái)；把住房供應結構的調整與促進(jìn)房?jì)r(jià)的理性回歸統一起來(lái)；把短期對策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(cháng)期政策統一起來(lái)。（張道航）

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